Prêteurs hypothécaires alternatifs : quand la banque dit non, quelles solutions s’offrent à vous?
- Frédérik Lacharité
- il y a 2 jours
- 6 min de lecture
Prêteurs hypothécaires alternatifs
Vous êtes travailleur autonome et la banque ne reconnaît pas tous vos revenus?
Votre dossier de crédit a connu quelques difficultés? Vos ratios d’endettement sont trop élevés pour obtenir le financement dont vous avez besoin?
Un refus de votre banque peut être décourageant. Mais il ne signifie pas nécessairement que votre projet est impossible.
Au Québec, il existe des prêteurs hypothécaires alternatifs qui utilisent des critères de qualification différents de ceux des grandes banques. Dans certaines situations, ils peuvent permettre de réaliser un achat, de refinancer une propriété, de consolider des dettes ou simplement de traverser une période financière plus difficile.
Le financement alternatif n’est pas nécessairement la première solution à envisager. Lorsqu’un financement conventionnel est disponible à de bonnes conditions, c’est généralement celui que nous allons privilégier.
Mais lorsque les critères traditionnels ne fonctionnent pas, le prêt alternatif peut devenir un outil très intéressant.
Voici quelques problèmes que je rencontre régulièrement et les solutions que les prêteurs alternatifs peuvent apporter.
Problème #1 : Vous êtes travailleur autonome et vos revenus déclarés sont trop faibles
C’est probablement l’une des situations les plus fréquentes.
Vous exploitez une entreprise rentable. Vous avez de bons revenus. Vous payez vos factures. Vous avez peut-être même accumulé un patrimoine intéressant.
Pourtant, lorsque vient le temps d’obtenir une hypothèque, votre capacité d’emprunt est beaucoup plus faible que prévu.
Pourquoi?
Parce que les travailleurs autonomes peuvent avoir plusieurs dépenses d’entreprise légitimes qui réduisent leur revenu imposable. Or, le revenu utilisé par un prêteur conventionnel pour qualifier votre hypothèque peut être basé sur le revenu déclaré dans vos déclarations fiscales, souvent en tenant compte des deux dernières années.
Votre réalité financière et celle que voit le prêteur peuvent donc être très différentes.
La solution possible : une autre façon d’évaluer vos revenus
Certains prêteurs alternatifs disposent de méthodes différentes pour évaluer les revenus d'un travailleur autonome.
Plutôt que de s’arrêter uniquement au revenu admissible selon les critères traditionnels, ils peuvent analyser plus largement la situation de l’entreprise et de l’emprunteur.
Dans un dossier récent présenté dans mon balado, le revenu admissible avec une approche conventionnelle était d’environ 50 000 $ par année.
Avec un prêteur alternatif et une méthode de qualification différente, nous pouvions plutôt considérer environ 96 000 $ de revenus.
La différence sur la capacité d’emprunt était majeure.
Avec les critères conventionnels, la capacité d’emprunt tournait autour de 180 000 $. Dans le scénario alternatif étudié, elle pouvait atteindre environ 500 000 $.
Même personne. Même entreprise.
Mais une façon différente d’analyser le dossier.
Problème #2 : Vos ratios d’endettement sont trop élevés
Les prêteurs conventionnels imposent des limites relativement strictes concernant la proportion de vos revenus qui peut servir à payer vos différentes obligations financières.
Vous pouvez donc avoir suffisamment de revenus pour effectuer vos paiements dans la réalité, mais ne pas respecter les ratios exigés par une banque.
Cela peut notamment arriver lorsqu’une personne possède :
des soldes importants sur ses cartes de crédit;
des marges de crédit;
des prêts personnels;
des paiements automobiles élevés;
plusieurs propriétés ou obligations financières;
ou simplement un niveau d’endettement temporairement trop élevé.
La solution possible : des ratios plus flexibles
Certains prêteurs alternatifs peuvent accepter des ratios d’endettement plus élevés que les prêteurs conventionnels.
Cela ne veut pas dire que l’endettement n’a plus d’importance.
Au contraire.
Il faut toujours s’assurer que le financement proposé demeure viable et qu’il améliore réellement votre situation financière.
Mais cette flexibilité supplémentaire peut parfois faire la différence entre un dossier refusé et un dossier accepté.
Problème #3 : Vous avez eu des difficultés de crédit
Une mauvaise période financière peut laisser des traces pendant plusieurs années.
Paiements en retard, cartes de crédit fortement utilisées, comptes en souffrance ou autres problèmes peuvent faire diminuer votre cote de crédit.
Même si votre situation s’est améliorée depuis, votre dossier de crédit peut continuer de compliquer l’obtention d’une hypothèque auprès d’un prêteur conventionnel.
La solution possible : un prêteur qui accepte davantage de situations
Certains prêteurs alternatifs sont plus ouverts aux dossiers présentant des imperfections de crédit.
Évidemment, le risque supplémentaire doit généralement être compensé.
Plus le dossier est difficile, plus le taux d’intérêt demandé risque d’être élevé.
Mais l'objectif n'est pas nécessairement de conserver cette hypothèque pendant 20 ans.
Le financement alternatif peut parfois servir de pont.
Vous obtenez le financement dont vous avez besoin aujourd’hui, vous améliorez votre crédit et votre situation financière, puis vous prévoyez éventuellement retourner vers un prêteur conventionnel.
C’est ce que j’appelle avoir un plan de sortie.
Problème #4 : Vos dettes vous étouffent
C’est une situation particulièrement intéressante lorsqu’une personne possède déjà une propriété avec suffisamment d’équité.
Imaginez avoir plusieurs dettes à taux d’intérêt élevé : cartes de crédit, marges, prêts personnels, etc.
Chaque mois, une partie importante de vos revenus disparaît simplement dans les paiements.
Le problème est que cet endettement peut lui-même vous empêcher de vous qualifier auprès d’une banque pour refinancer votre propriété.
Vous vous retrouvez alors dans un cercle vicieux.
Vous auriez besoin du refinancement pour régler les dettes, mais vos dettes vous empêchent d’obtenir le refinancement.
La solution possible : consolider les dettes grâce à la propriété
Dans certaines situations, un prêteur alternatif peut permettre de refinancer la propriété et d’utiliser une partie de l’équité disponible pour rembourser les dettes coûteuses.
L’objectif est alors de remplacer plusieurs paiements importants par une structure financière plus facile à gérer.
Dans le dossier dont je parle dans mon épisode de balado, les obligations financières mensuelles étaient d’environ 7 000 $.
Le scénario de refinancement étudié permettait de ramener ces obligations à environ 2 700 $ par mois, tout en réduisant les intérêts de plus de 1 000 $ par mois.
C’est une différence énorme dans un budget.
Mais il faut apporter une nuance importante.
Consolider ses dettes ne règle pas automatiquement le problème qui a créé les dettes.
Si vous refinancez vos cartes de crédit pour ensuite recommencer à les remplir, vous pourriez vous retrouver quelques années plus tard avec une hypothèque plus élevée… et de nouvelles dettes de consommation.
Un refinancement doit donc idéalement s’accompagner d’un plan pour reprendre le contrôle de vos finances.
Problème #5 : Vous avez besoin de plus de temps pour remettre vos finances en ordre
Parfois, le problème n’est pas permanent.
Une entreprise traverse une mauvaise année.
Une séparation survient.
Des dépenses imprévues s’accumulent.
Une personne doit vendre une propriété, mais elle a besoin de quelques mois supplémentaires.
Dans ce genre de situation, le financement alternatif peut permettre de créer une période de transition.
Certains prêteurs peuvent notamment offrir des amortissements plus longs, selon le dossier et le produit disponible.
Cela peut réduire les paiements mensuels et donner temporairement plus d’espace dans le budget.
Encore une fois, le mot important est temporairement.
Il faut savoir pourquoi on utilise cette stratégie et ce qu’on prévoit faire ensuite.
Quel est le prix à payer pour cette flexibilité?
Les prêteurs alternatifs offrent davantage de flexibilité, mais cette flexibilité vient généralement avec des coûts supplémentaires.
Selon le prêteur et la qualité du dossier, on peut notamment retrouver :
un taux d’intérêt un peu plus élevé;
des frais de dossier;
des frais d’évaluation de la propriété;
des frais de notaire
L’écart de taux avec un prêteur conventionnel peut varier selon le dossier.
C’est pourquoi je ne recommande pas automatiquement un prêteur alternatif simplement parce qu’il est prêt à financer votre projet.
La vraie question est plutôt :
Est-ce que les avantages obtenus justifient les coûts supplémentaires?
Dans certains dossiers, la réponse sera non.
Dans d’autres, absolument.
Le prêteur alternatif devrait-il devenir votre prêteur permanent?
Pas nécessairement.
Pour plusieurs emprunteurs, le financement alternatif devrait être accompagné dès le départ d’un plan permettant éventuellement de retourner vers du financement conventionnel.
Par exemple :
obtenir le financement alternatif;
consolider certaines dettes;
améliorer sa cote de crédit;
stabiliser ses revenus;
réduire son niveau d’endettement;
puis refinancer éventuellement auprès d’un prêteur conventionnel.
Le prêteur alternatif devient alors une étape dans une stratégie financière plus large plutôt qu’une destination.
Il existe toutefois des exceptions.
Pour certains travailleurs autonomes, par exemple, les économies fiscales
obtenues grâce à des dépenses d’entreprise légitimes peuvent être suffisamment importantes pour que le coût supplémentaire d’un prêteur alternatif demeure acceptable.
Il faut alors comparer les chiffres plutôt que de simplement chercher le taux hypothécaire le plus bas.
La banque vous a dit non? Ne concluez pas trop rapidement que votre projet est impossible
C’est probablement le message le plus important à retenir.
Un refus bancaire signifie essentiellement que votre dossier ne respecte pas les critères de ce prêteur et de ce produit.
Il ne signifie pas automatiquement qu’aucune solution n’existe.
Les prêteurs hypothécaires n’ont pas tous les mêmes critères.
Un courtier hypothécaire peut analyser votre situation et déterminer quelles options sont disponibles, autant auprès des prêteurs conventionnels que des prêteurs alternatifs.
Et parfois, la meilleure recommandation sera même de ne pas procéder immédiatement.
L’objectif n’est pas d’obtenir une hypothèque à tout prix.
L’objectif est de trouver une solution qui vous aide réellement à améliorer votre situation financière.
Vous pensez qu’un prêteur alternatif pourrait être une solution pour vous?
Si votre banque vous a refusé, si vous êtes travailleur autonome, si votre crédit vous empêche d’obtenir le financement souhaité ou si vous envisagez un refinancement pour reprendre le contrôle de vos dettes, je peux analyser votre situation avec vous.
Lors d’un appel initial, nous pourrons regarder votre projet, votre situation financière et les différentes options hypothécaires qui pourraient être disponibles.
Le financement alternatif n’est peut-être pas la solution.
Mais avant d’abandonner votre projet à la suite d’un refus, ça vaut la peine de vérifier quelles possibilités existent réellement.
Prenez rendez-vous avec moi pour un appel initial :
Nous regarderons ensemble les options disponibles et, surtout, lesquelles ont du sens dans votre situation.
